摘要：什么是定金?定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。下面上海普陀房产律师为您详细讲解。

　　什么是定金?

　　定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例(不超过20%)，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

　　定金数额的规定

　　1、定金的数额原则上是由当事人约定的，但担保法对其最高限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十。

　　司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。

　　2、司法解释第119条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。该规定说明定金合同是实践合同，只有定金交付另一方当事人接受后，定金合同才成立。

　　定金罚则

　　给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金;接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

　　定金罚则适用的情形

　　1、定金合同是实践合同，需要定金的实际交付。定金如未实际交付的，在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时，不能适用定金罚则。

　　2、主合同必须有效。这是由定金合同的从属性所决定的。如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则。但是，当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同，即主合同无效定金合同却不一定无效。

　　3、当事人不履行债务且无法定免责情形。

　　4、根据担保法的司法解释对适用定金罚则的几种特殊情况作出的规定：

　　因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。

　　当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

　　因合同关系以外人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

　　一般来说，定金罚则的适用是为了保障双方都能履行合同义务，给付方不履行的不能取回定金，而接收方不履行的，则需支付双倍的赔偿，定金虽然是由双方自由约定的，但法律规定限制了定金的数额，将定金限制在一定范围了能够平衡双方的利益。