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离婚财产分割中,房改房如何处理?

来源:上海律师网 作者:崔萍律师网时间:

 

编者说:

 

房改房是与我国特殊国情相适应、在推进城镇住房制度改革背景下的过渡性产物。我国房改政策对于房改房购买资格条件作了严格规定,房改房的出售对象仅为单位职工个人,每名职工只能享受一次,且购房职工在购买时,考虑职务、工龄、年龄等多种身份因素,享受一定的付款折扣及税收等方面的优惠,因此与普通商品房相比,房改房是带有“身份”属性的福利房。那么,在离婚财产分割中,法院如何认定房改房的归属?如何处理房改房分割问题?

 

作者 | 小军家事团队

转自|小军家事 执笔人 | 王燕

 

 

 

一、在婚姻关系存续期间用一方的工龄优惠及夫妻共同财产出资购买另一方单位提供的房改房,双方各享有该房屋50%的所有权。
 
 
 

  典型案例:章某与孙某离婚纠纷

  【审理法院】 嘉兴市南湖区人民法院

  【案号】(2014)嘉南民初字第2870号

  【要点】原、被告于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产购买了房改房,并依法取得了权属登记手续,案涉房屋虽系原告原工作单位的房改房,但被告亦用自己原工作单位的工龄参与了购买,故系原、被告双方的夫妻共同财产。对于该房产的分割,双方均主张取得房屋所有权,但被告一方不同意竞价取得,经法庭询问双方意见,双方均同意继续共同居住使用该房屋,故法院根据双方的意愿判决由双方共同行使房屋的使用权,且双方各自享有该房屋50%的所有权。

  【法院查明】

  本院认定案件事实如下,原告与被告经人介绍相识后于××××年××月××日登记结婚,双方均系再婚。婚后原告与前夫所生之子孙毅一直跟随双方生活,现已成年。1995年12月,原告按照房改政策购买单位所有的位于嘉兴市南湖区文南里5幢206室房屋,并于1996年8月取得上述房屋的所有权证,于2005年8月在与职能部门补签土地使用权出让合同、补交土地使用权出让金后依法取得了上述房屋的土地使用权证。在按照房改政策购买上述住房时,被告用其所有的在原上海铁路局杭州货运中心的工龄参与购买了上述政策性房屋。原告曾于2011年9月、2012年5月两次向本院提起离婚诉讼,第一次离婚诉讼本院判决驳回了原告的诉请,第二次离婚诉讼在审理过程中原告申请撤回了诉讼。其后,双方一直分居生活至今,互不履行夫妻义务。

  【法院判决】

  本院认为,原、被告双方共同居住的位于嘉兴市南湖区文南里5幢206室房屋,鉴于该房屋系双方婚姻关系存续期间购买,并依法取得了权属登记手续,房屋虽系原告原工作单位的房改房,被告亦用自己原工作单位的工龄参与了购买,且双方均主张支付了购房出资但均未能向法庭提供相关证据,故本院认定上述房屋系原、被告双方的夫妻共同财产。对于该房产的分割,双方均主张取得房屋所有权,但被告一方不同意竞价取得,经法庭询问双方意见,双方均同意继续共同居住使用该房屋,故本院根据双方的意愿判决由双方共同行使房屋的使用权,且双方各自享有该房屋50%的所有权。 

二、虽然夫妻双方约定在婚姻关系存续期间不建立夫妻共同财产,但客观上未能避免夫妻共同财产的形成,一方以个人财产出资但以双方名义签署合同所购房改房属于夫妻共同财产。离婚分割时由于购房资格来自于出资方、使用了出资方的工龄优惠,对房屋贡献较大,故房屋归出资方所有,又因配偶由此可能会损失再次参与房改房扩面政策的机会,故给予配偶一定折价款。
 
 
 

  典型案例:郑某与陈某离婚纠纷

  【审理法院】 杭州市西湖区人民法院

  【案号】(2012)杭西民初字第691号

  【要点】案涉房改房申购是以原告个人的条件为准,在实际申购过程中也未使用到被告的工龄及职称,但在签订合同时是以原、被告的名义共同签署。虽双方约定婚姻关系存续期间不建立夫妻共同财产,但客观上未能避免夫妻共同财产的形成,房屋应认定为夫妻共同财产。在离婚分割时,因该房屋系原告采取“交酒换新”方式所购买,且该房屋的购房差价款系由原告一人支付,原告对房屋的贡献较大,被告在该房屋上的利益限于今后可能再次参加房改房扩面政策的机会损失,因此案涉房屋归原告所有,法院酌情确定由原告支付被告折价款。

  【法院查明】

  本院认定以下事实,原、被告均系再婚。××××年××月××日,原、被告经人介绍相识相恋后登记结婚,婚后居住于被告所有的位于颐景园处的房屋,双方未生育子女。原告与前妻共同生育一女,在原、被结婚时已成年。婚后,双方因性格、信仰及被告与原告女儿的关系处理方面产生较大分歧。2003年6月,原告因不满被告对其女儿的态度而与被告分居,至2004年春节时双方和好。××××年××月××日,在被告的要求下,由被告方起草,双方签署婚内财产归属协议书一份,约定:双方自结婚后,一直经济各自独立,未建立夫妻共同财产;各人名下的房产、储蓄、工资、奖金、股票等有价证券均为各人所有,且无夫妻共同债务存在;双方与原告之女也未共同生活过;为了更好地经营事业和家庭,双方约定:今后继续实行经济分开的原则,在婚姻存续期间不建立夫妻共同财产,任何一方所得的任何财产均为各自的婚内个人财产,由所得方自行处理;任何一方所欠的任何债务为夫妻一方的个人债务,均由欠债方个人进行偿还。2009年8月,原告因夫妻矛盾再次搬离颐景园的住处,后经常居住于1402室房屋至今。2011年4月6日,因原告起诉离婚,双方经法院调解和好。2011年11月23日,原告再次诉至法院,要求与被告离婚。被告不同意离婚。

  原告在与被告夫妻关系存续期间,以其婚前所购买的房改房即景芳六区6幢4单元203室房屋(建筑面积63.5平方米)换购得杭州市突出贡献人才专项用房一套即1402室房屋(建筑面积136.9平方米),该房屋的产权性质为房改房,上市交易参照房改房政策执行。原、被告为此于2008年10月31日与杭州市市级机关事务管理局签订《杭州市市级单位专项用房换购协议书》一份。后原告出资补缴了购房款差额234811.32元,并已实际搬入1402室居住。现1402室房屋已具备办证条件,但原、被告尚未办理产权登记。

  另查明,被告于婚前已参加房改购得杭州市环城西路88-6号302室房屋一套(建筑面积40.48元)。

  【法院判决】

  本院认为,婚姻应以夫妻感情为基础。原、被告间虽系自主婚姻,但婚后因性格、信仰的差异及被告与原告女儿的相处等原因,双方产生了较大的矛盾,在被告要求原告签署婚内财产归属协议书后,双方的矛盾更为加剧,原告自2009年8月起即经常独自居住他处,致使夫妻感情日渐淡漠。2011年4月6日,双方虽经法院调解和好,但之后夫妻关系未有改善,原告也未再搬回与被告共同居住。视原、被告夫妻关系的现状,应认定原、被告的夫妻感情确已破裂。故本院对原告要求离婚的请求予以准许。关于1402室是否属于夫妻共同财产的问题。原告作为杭州市有突出贡献人才申购了1402室住房,根据政策规定,该住房的申购以原告个人的条件为准,在实际申购过程中也未使用到被告的工龄及职称,但在签订《杭州市市级单位专项用房换购协议书》时是以原、被告的名义共同签署,且今后房屋的产权性质为房改房,因此,虽然双方约定在婚姻关系存续期间不建立夫妻共同财产,但客观上未能避免夫妻共同财产的形成,该房屋应认定为夫妻共同财产。因该房屋系原告采取“交旧换新”方式所购买,原告在扣除其原分配所得房改房收购总价款后还需补缴购房款234811.32元,被告确认除了其中50000元由原告向其哥哥所借之外,其余款项均由原告支付,但对于该50000元的归还,被告先是陈述为不清楚原告是否归还,后又陈述为已由其向哥哥进行了归还,对其前后陈述矛盾不一之处又未能提供证据予以证明,故本院对被告的该项抗辩意见不予采信,该房屋的购房差价款系由原告一人支付。考虑到1402室房屋本身系由原告的婚前个人财产即景芳六区6幢4单元203室房屋换购取得,且原告一人付清了剩余的购房差价款,原告对该房屋的贡献较大,被告在该房屋上的利益限于今后可能再次参与房改房扩面政策的机会损失,故本院酌情确定由原告支付被告折价款350000元,1402室房屋则归原告所有。

三、婚姻关系存续期间,夫妻双方共同出资购置的房改房,因使用了一方母亲以职级、年龄、工龄等折抵所享受的福利,并仅登记在该方一人名下,应视为其母亲对该方的赠与,房改房为该方的个人财产。考虑到购房款为夫妻共同出资,房屋增值部分由该方对另一方进行补偿。
 
 
 

  典型案例:朱某与张某离婚纠纷

  【审理法院】 南京市秦淮区人民法院

  【案号】(2012)秦民初字第1305号

  【要点】案涉房屋虽为双方婚姻关系存续期间取得,且系夫妻双方共同出资,但该房屋系房改房,使用了被告母亲以职级、年龄、工龄等折抵所享受的福利,因仅登记在被告一方的名下,应视为对被告一方的赠与,故该房改房应认定为被告的个人财产,而非夫妻共同财产。考虑到购房款系由夫妻共同出资,诉争房屋增值部分应由被告对原告进行补偿。

  【法院查明】

  经审理查明,原、被告于1998年相识,1999年8月12日登记结婚,双方均系再婚,婚后双方未生育子女。被告与前妻生有一子。位于本市秦淮区饮虹园街道饮虹园X号房屋,原系被告母亲承租的公房。2000年该房进行房改,由被告申请利用被告母亲的工龄购买该房。同年9月4日,被告与秦淮区房产经营公司签订《南京市直管公有住房买卖契约》一份,被告支付购房价款13553.48元,购买了该房的所有权,并于2000年12月22日领取该房屋权属证书,房屋所有权权证登记户名为张某(丘号367790-II-27建筑面积61.91平方米)。2012年6月28日,原告诉至法院,要求判令原被告离婚,并依法分割夫妻共同财产。

  【法院判决】

  本院认为,关于诉争房屋的购买款项,原告陈述购房款中有5000元是原告向其姐夫所借,因无证据证明,本院不予认可。被告辩称其母亲使用工龄并出资3万元与购房款实际金额不符,其提供的证人证言也仅证明被告母亲称要购房向证人借钱,不能证明购房款为其母亲出资,故对被告该主张也不予认可。本院认为,被告与秦淮区房产经营公司签订《南京市直管公有住房买卖契约》,并支付购房价款13553.48元,为夫妻关系存续期间所为,应认定夫妻共同出资。

  关于南京市秦淮区饮虹园X号房产是否为夫妻共同财产,本院认为,该房屋虽为双方婚姻关系存续期间取得,且系夫妻双方共同出资,但该房屋系房改房,使用了被告母亲以职级、年龄、工龄等折抵所享受的福利,因仅登记在被告一方的名下,应视为对被告一方的赠与,故该房改房应认定为被告的个人财产,而非夫妻共同财产。但考虑到购房款系由夫妻共同出资,诉争房屋增值部分应由被告对原告进行补偿,经充分考虑平衡双方的利益,本院酌定被告向原告支付房屋补偿款10万元。

四、离婚后复婚前同居期间,一方支付一定购房款取得的房改房虽登记在其一人名下,也为共同共有财产。房改房的取得实际使用了出资一方享有的工龄和另一方从服务单位所享有的优惠房的福利,考虑到双方对房改房贡献的大小,对于转让该房改房所得价款予以等份确定。
 
 
 

  典型案例:钱某甲与郑某离婚纠纷

  【审理法院】杭州市江干区人民法院

  【案号】(2013)杭江笕民初字第158号

  【要点】原被告在离婚协议书中约定的“某公房归被告居住,原告搬出”仅是对居住权进行约定,未对承租权进行变更。后该公房改造到X苑公房,被告通过房改房支付房款取得产权,登记自己名下并转让他人,因发生于原被告离婚后复婚前同居期间,故转让款按共同共有财产处理。该房改房实际使用了被告所享有的工龄和原告从服务单位所享有的优惠房的福利,考虑到原被告对该房改房贡献的大小,法院对因转让该房改房所得价款予以等份确定。

  【法院查明】

  ××××年××月××日原被告登记结婚,××××年××月××日生育儿子钱某乙。期间,原告钱某甲申请位于杭州市下城区中山北路慎安里13号的公房××套。1996年12月13日,原被告在杭州市下城区民政部门登记离婚并签订离婚协议书,载明:离婚原因系92年原告离厂后独立经营双方意见不合、经常争吵,已影响儿子学业及成长而双方协议离婚;儿子钱某乙由被告抚养;家电家具归被告所有,出租车归被告经营管理;慎安里的房屋由被告居住,原告搬出;被告××次性支付给原告现金壹拾万元等。

  1999年位于慎安里的公房在经城市拆迁改造到杭州市拱墅区大关东××苑14幢1单元601室。2009年被告用个人工龄买断及另支付28000元参加房改房,购置该大关东××苑房产并登记在自己名下。2010年3月,被告将大关东××苑房产以113万元的价格转让给他人。

  原被告于1996年协议离婚后,随房搬迁,共同居住。2010年7月6日,原被告办理复婚登记。2011年6月,原被告购置车牌号为浙A×××××起亚牌二手私家车××辆,支出13万元。近来,原被告因夫妻感情不和时有争执,为此原告诉至本院要求与被告离婚。

  【法院判决】

  本院认为,幸福家庭需要夫妻双方携手共建,本案中,原、被告双方均同意离婚,本院对原告诉请要求与被告离婚予以准许。原被告虽于1996年协议离婚,但根据原被告的共同居住情况、家庭经济来源、购置财产及2010年7月6日登记复婚等相关情形,可确认原被告于协议离婚后至复婚登记前的期间系同居关系。本院对原被告同居及婚姻关系存续期间所取得的财产依法予以分割。

  根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条的规定,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产按××般共有财产处理。原告诉请要求对45万元存款进行分割,根据当事人陈述该45万元并非家庭存款,实为儿子购房支付的首付30万元和交由儿媳投资理财的13万元,合计43万元,且款项来源于大关东××苑房产的卖房款。大关东××苑房产原为原被告同居生活期间购置的房产,在购置前为慎安里的公房改造到大关东××苑。根据原被告1996年离婚协议书的约定“慎安里的公房归被告居住,原告搬出”,此时慎安里的公房尚未取得产权,原被告双方仅是对居住权进行了约定,没有对承租权进行变更。大关东××苑公房通过房改房取得产权,系发生于原被告同居生活期间,亦应按共同共有财产处理。大关东××苑的房改房虽仅支付了28000元的房款,但实际使用了被告所享有的工龄和原告从服务单位所享受的优惠房的福利,考虑到原被告对该房改房贡献的大小,本院对因转让该房改房所得价款予以等份确定。根据原被告的陈述110万元的房款已在双方共同生活期间用于儿子购房、购车及交予儿媳投资理财等形式处理完毕。原告的该项诉请不在原被告夫妻共同财产之列,且涉及他人权利义务关系,本院在本案中不予处理,由当事人另行主张。

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