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未取得建设工程规划许可证情况下的施工合同效力认定及实践注意事项

来源:上海律师网 作者:崔萍律师网时间:

 

一、工程项目未取得建设工程规划许可证等规划审批手续,在此情况下,承发包双方签订的建设工程施工合同通常会被认定无效。

根据2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)(以下简称“建工司法解释二”)》第二条:“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由,请求确认建设工程施工合同无效的,人民法院应予支持,但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。

发包人能够办理审批手续而未办理,并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的,人民法院不予支持。

 

可从以下四个方面深入解读:

 

1、建设工程规划许可证等规划审批手续的理解

 

司法解释中规定的未取得建设工程规划许可证等规划审批手续,主要是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。

 

实践中,建设项目行政审批阶段包括:规划许可审批、土地批准审批、“大循环”审批(包括消防、卫生、人防、环保等部门的审批)、施工图审查、缴纳建设项目相关费用、施工许可证审批(含中标通知书、工程质量监督、安全监督、施工合同备案、监理合同备案等项目的审批)。

 

在司法实践中,法院通常认为建设用地规划许可证、建设工程规划许可证关乎建设工程施工合同的效力,而土地使用权证、建筑工程施工许可证不关乎建设工程施工合同的效力。

 

而建设用地规划许可证是办理建设工程规划许可证的前提,因此,在建工司法解释二中就直接规定“未取得建设工程规划许可证等规划审批手续,建设工程施工合同无效”。

 

2、未取得建设工程规划许可证等规划审批手续情况下的施工合同效力认定

 

针对未取得建设工程规划许可证情况下签订的施工合同效力认定,根据建工司法解释二的规定,可以理解为:建设单位未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,意味着该工程即使建设完成,亦属于违法建筑。

 

若认定施工合同有效,合同履行完毕后依法仍应拆除此工程,将会造成巨大的社会成本及资源浪费。因此,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的施工合同应当无效。

 

3、注意把握施工合同效力补正的时间节点为“起诉前”

 

合同效力补正,系指当事人订立的合同因违反法律禁止性规定,导致合同无法满足有效条件,当事人可以通过事后补正或者实际履行来使合同满足有效条件,进而促使合同生效。

 

考虑建设工程涉及主体较多,影响较大,建工司法解释二的第二条采纳了此补正理论,补正的节点是“起诉前”,明确规定“在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续,建设工程施工合同有效”。

 

4、发包人故意不办理规划审批手续的后果

 

发包人故意不办理相关规划审批手续的,主观恶意明显,违背了《合同法》上严守合同约定、全面履行合同及诚实信用原则。

 

故,对发包人利用恶意反悔获利的行为,建工司法解释二作出了否定性评价,规定了此种情况下,发包人以未办理规划审批手续而主张合同无效的,不予支持。

 
 

二、施工单位在实践中应当注意的相关事项

作为施工单位,为保障自身权益,应注意以下两个方面:

 

1、签约时注意审查建设工程规划许可证等规划审批手续的取得情况

 

为避免后期影响施工合同效力,建议施工单位在签约时,应与发包人沟通核实建设工程规划许可证等规划审批手续取得情况;如发包人表示已经取得上述规划审批手续的,可要求发包人提供相应的复印件,然后去规划部门进行核实。

 

2、合同履约过程中,注意搜集发包人故意不办理规划审批手续的书面资料

 

实践中,未办理建设工程规划许可证情况下进场的工程项目不在少数,建议施工单位在进场前评估后期建设工程规划许可证等规划审批手续办理成功的可能性;若施工单位最终决定进场施工,建议密切关注发包人办理进展及情况。若存在满足办理要求但发包人故意不办理的情况,应注意保存相关书面资料,并发函催告发包人,必要时可采取停工措施以避免损失进一步扩大。

 

相关法条链接:

 

1、《合同法》第6条:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”

 

2、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第2条:“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由,请求确认建设工程施工合同无效的,人民法院应予支持,但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。发包人能够办理审批手续而未办理,并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的,人民法院不予支持。”

 

3、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第5条:“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同,在建设工程竣工前取得相应资质等级,当事人请求按照无效合同处理的,不予支持。”

 

参见:《最高人民法院建设工程施工合同司法解释(二)理解与适用》

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