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建筑工程质量保证金返还期限

来源:上海律师网 作者:崔萍律师网时间:

 

建筑工程质量保证金返还期限

 

 
 
相关概念
 
 

 

建设工程保修期是指建设工程在合理使用下,施工单位应当履行保修义务并承担赔偿责任的期限。保修期自竣工验收合格之日起计算。

建设工程缺陷责任期是指施工单位按照合同约定承担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金的期限,一般自工程通过竣工验收之日或工程移交之日起计算,不超过2年。

 

 
 
相关法律法规及各地高院规定
 
 

 

《中华人民共和国合同法》

第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《建设工程质量管理条例》

第四十规定:施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程,应当负责返修。

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

《建设工程质量管理条例》

第四十一条规定:“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”

《建设工程质量保证金管理办法》

第二条规定:本办法所称建设工程质量保证金(以下简称“保证金”)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件,以及承包合同的约定。

缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年,由发、承包双方在合同中约定。

《河北省高级人民法院 建设工程施工合同案件审理指南》

第四十三条规定:当事人对质量保证金返还期限有约定的,承包人请求按照约定返还工程质量保证金的,人民法院应予支持。

没有约定或约定不明的,适用《建设工程质量保证金管理办法》第二条规定,缺陷责任期最长为2年。

发包人应在最长缺陷责任期(2年)期满后将质量保证金返还承包人。

质量保证金的期限自工程竣工验收合格之日起算;工程因发包人原因未能竣工验收的,自承包人提交工程竣工验收报告90天后起算。

发包人返还质量保证金后,不影响承包人依照合同约定或法律规定履行工程保修义务。

《广东高院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答》

第九项规定:根据《建设工程质量保证金管理办法》第二条的规定,质量保证金是用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金,缺陷责任期最长为2年。

当事人对质量保证金返还期限有约定的,从其约定;没有约定或约定不明的,发包人应在最长缺陷责任期(2年)期满后28日内将质量保证金返还给承包人。

合同约定的缺陷责任期期满后,承包人仍应在保修期内对工程承担保修责任。”

《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》

第七项规定:建设工程质量保修金是发包人与承包人在建设工程施工合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在保修期内对建设工程出现的质量缺陷进行维修的资金。

其主要功能在于担保建设工程竣工验收并交付使用后在保修期限内出现的质量缺陷问题。与质量保修金相联系的是质量保证金。

依据建设部《建设工程质量保证金管理暂行办法》的规定,建设工程质量保证金(保修金)是发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

从上述规定来看,建设工程质量保修金和保证金属于相同性质的费用,功能也是相同的。由于质量保修金对应的是质量保修期,而质量保证金对应的是缺陷责任期,导致司法实务中对于保修金或者保证金的返还时间发生争议。

会议认为,质量保修期与缺陷责任期是两个不同的概念,质量保修期是指建设工程在正常使用条件下的法定最低保修期限,在此期限内承包人对建设工程出现的质量问题负有保修义务。

而缺陷责任期是指质量保证金的预留期限,最长为2年,缺陷责任期满,发包人应当将保证金返还给承包人。

因二者期限不同,质量保修期长于缺陷责任期。

因此,当事人对质量保修金返还期限有约定的,从其约定;没有约定或约定不明的,缺陷责任期满后,发包人应当将质量保修金返还给承包人,即发包人应当自接受建设工程之日起2年内将质量保修金返还给承包人。

 

 
 
相关法院判例
 
 

 

1
 

黑龙江省天恒房地产开发有限公司与佳木斯大学附属第一医院(以下简称“佳大一附院”)合资、合作开发房地产合同纠纷一案[1]

最高人民法院认为:关于质保金应否扣留的问题。

首先,关于质保金的问题,根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条规定,本办法所称的建设工程质量保证金是指发包人和承包人在建设工程承包合同中约定,从应付工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月,具体可由发、承包双方在合同中约定。

本案中,《合作开发合同》第五条约定工程竣工后留工程费用5%的质保金,但对质保金的扣留期限即缺陷责任期并未作出约定,双方对该期限也各执一词,未能达成一致。

其次,关于佳大一附院主张应在法定的最低保修期限内扣除质保金的问题,系其对质保金扣留期限及最低保修期限的误解。

根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为五年。供热、供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

(三)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

其他项目的保修期限由发包方和承包方约定,建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起起算。

但是,建设工程最低保修期与质保金扣留期限是不同的,最低保修期限是法律规定的建设工程保修的最低期限,是法定的,当事人不得通过约定变更。质保金的扣留期限是发包方与承包方约定的扣留质保金的期限,经协商一致双方当事人可以任意约定。

涉案工程在2011年5月26日已达竣工交付条件,至今已逾五年,通常情况下也应当给付质保金。

佳大一附院将质保金扣留期限理解为最低保修期限,主张涉案工程尚在质保期限内应扣留5%的质保金,既没有合同依据,也没有法律依据,原审判决未扣除5%的质保金符合法律规定。

 
2
 

阿尔山市人民政府与中铁九局集团第一工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案[2]

最高人民法院认为:

二、关于案涉工程质保金635,678元应否返还问题。

建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

双方在《公路建设工程施工合同》第4.4条约定:“工程质量保证金按结算价款的3%预留,初验并在乙方将初验中所发现的质量问题处理后15日内返还给乙方50%,余50%在竣工验收一年后15日内返还……。”

该工程交付使用时间及通车时间为2009年10月25日。按照施工合同约定,从2009年10月25日起,一年后15日内应返还质保金。

双方在《补充协议》中约定:工程缺陷责任期为2年,保修期为5年,质保金为合同价款的5%。

因此,635,678元质保金应按照《补充协议》的约定于工程缺陷责任期届满后返还,即2011年10月25日前返还,不能按约返还应支付相应的利息损失。

故二审法院根据双方在《补充协议》中的约定,判决阿尔山市人民政府返还质保金635,678元并无不当。

 
3
 

江西省鹤群房地产开发有限责任公司(以下简称“鹤群公司”)、陈杰合同纠纷一案[3]

江西省高级人民法院经审查认为:建设工程质量合格,缺陷责任期满,保修金应予返还。

《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条第二款及第三款规定:“缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件,以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月,具体可由发、承包双方在合同中约定”。

《建设工程质量管理条例》第四十条规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包人与承包人约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

根据上述法律规定可知,缺陷责任期与质量保修期不属于同一概念。

缺陷责任期是针对保修金的保留期限,该期限通常不超过24个月,缺陷责任期满,保修金应予返还。缺陷责任期满,如果工程仍处于质量保修期内,施工单位仍然要承担保修义务。

鹤群公司混淆了缺陷责任期与质量保修期的含义。因《鹤群庐山天街建筑工程承包施工合同》中对缺陷责任期的期限约定不明,原审考虑本案双方签订的合同已解除,陈杰已退场,双方对工程竣工验收已不可能,参照《建设工程质量保证金管理暂行办法》第五条规定,认定涉案工程已超出缺陷责任期的通常期限,判决鹤群公司返还陈杰保修金49,940.50元,处理并无不当,且本院(2013)赣民一终字第160号生效判决对鹤群公司应向陈杰支付的工程款中已扣除工程整改修复费用。一、二审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理并无不妥。鹤群公司申请再审理由不能成立。”

 

 

 

 
 
结论
 
 

 

根据住房城乡建设部、财政部颁布的《建设工程质量保证金管理办法》第二条的规定:缺陷责任期最长为2年

发包人应在缺陷责任期期满后将质量保证金返还给承包人。合同约定的缺陷责任期期满后,承包人仍应在保修期内对工程承担保修责任。

但上述《建设工程质量保证金管理办法》系部门规章,不属于法律、行政法规,且该办法也没有对发承包双方关于质量保证金返还期限超过2年的约定采取行政处罚,因此发承包双方可以约定质量保证金的返还期限,承包人只能在约定的返还期限届满时向发包人主张返还质量保证金;发承包双方对质量保证金的返还期限没有约定或约定不明的,发包人应在最长缺陷责任期(2年)期满后的合理期间内将质量保证金返还给承包人。

合同约定的缺陷责任期期满后,承包人仍应在保修期内对工程承担保修责任。

 [1]详见(2016)最高法民终344号民事判决书。

 [2]详见(2014)民申字第259号民事判决书。

 [3]详见(2017)赣民申424号民事判决书。

来源:不动产与工程法专家

 

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