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案例讲解如何解除有预告登记的房屋买卖合同

作者：未知时间：2024-10-11

案例介绍

裁判法院：上海市奉贤区人民法院

案例案号：（2023）沪0120民初773号

案例当事人：

原告：上海湖鑫房地产有限公司

被告：杜女士

第三人：上海市公积金管理中心

案例事实：

2021年1月，原告上海湖鑫房地产有限公司与被告杜女士签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买上海市奉贤区春江锦苑201室房屋，总房价款为290多万元。

被告杜女士、第三人上海市公积金管理中心（贷款人）、中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行（贷款银行）及原告上海湖鑫房地产有限公司（保证人）签订《上海市住房公积金个人住房贷款合同（纯公积金贷款）》，贷款金额为50万元，贷款期限为180个月。2021年7月，上海市公积金管理中心向上海湖鑫房地产有限公司银行账户发放纯公积金贷款50万元（截止2023年2月，贷款余额为45万多元）。

2021年5月，被告向原告支付了第二笔购房款73万元。2021年6月24日，最后一笔购房款的支付时间届满，被告未按约支付剩余购房款。至此，被告尚有138万元未支付。

涉案房屋于2021年3月被设立了预告登记，预购房屋权利人为杜女士，于2021年7月涉案房屋设立了预告抵押登记，抵押权人为上海市公积金管理中心。2021年10月，涉案房屋的产权登记至原告上海湖鑫房地产有限公司名下。

由于被告逾期支付房款，原告委托本律师起诉要求解除预售合同等。

法院裁判理由：

根据合同约定，被告应当在2021年6月24日前支付完毕最后一笔购房款，若逾期付款超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当于解除合同通知送达之日按照总房款的5%向原告支付违约金。在公积金贷款发放之后，被告尚有138万元购房款至今未付，显属违约，且被告逾期支付购房款已超90日，原告享有单方解除权。对于具体解除时间，本院依法确认本案起诉状副本送达被告之日即2023年1月13日为合同解除日。

对于违约金标准，被告认为合同约定过高，对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，本院综合考虑本案合同履行情况、被告的过错程度等因素，认为原告主张的违约金计算标准合情合理，故对被告提出要求调整违约金的主张本院难以采纳，本院支持原告主张的逾期付款违约金145,380元的诉讼请求。

对于原告要求被告配合撤销预售合同的网上备案手续，符合合同约定，本院对该请求予以支持。对于原告主张的律师代理费，具有合同依据，且原告主张的律师费尚属合理，本院予以支持。

合同解除后，原告应按合同约定在被告配合办理完撤销预售合同备案登记手续后将已收取的购房款152万多元返还给被告。

对于原告要求解除被告与第三人之间的公积金贷款合同的诉讼请求，本院认为，原告并非该合同的相对方，不是提出该诉讼请求的适格诉讼主体，故对该诉讼请求，本院难以支持，可另行处理。对于原告要求第三人协助撤销涉案房屋上设定的抵押登记手续的诉讼请求，本院认为，撤销抵押登记的前提是抵押合同存在无效、被撤销、被解除等情形或因主合同债权债务归于消灭而导致抵押权消灭，本案中抵押合同作为公积金贷款合同的从合同，不存在可被撤销的情形，故对该诉讼请求，本院难以支持。对于原告要求向第三人偿还公积金贷款合同中剩余贷款的诉讼请求，本院认为，根据法律规定，债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行，本案中被告并不存在不履行公积金贷款合同中债务的情形，故不具有代为履行的前提，故对该诉讼请求本院亦难以支持。

法院判决如下：

一、原告上海湖鑫房地产有限公司与被告杜女士签订的《上海市商品房预售合同》于2023年1月13日解除；

二、被告杜女士于本判决生效之日起十日内协助原告上海湖鑫房地产有限公司办理上海市奉贤区望河路201室房屋网签备案撤销手续；

三、原告上海湖鑫房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杜女士支付的购房款1,527,616 元；

四、被告杜女士于本判决生效之日起十日内支付原告上海湖鑫房地产有限公司逾期付款违约金145,380 元；

五、被告杜女士于本判决生效之日起十日内支付原告上海湖鑫房地产有限公司律师代理费。

判决执行情况

一审判决后，原被告双方都没有上诉，判决生效。就判决的执行，被告先向公积金管理中心预约还贷；然后原告开发商代被告向公积金管理中心归还贷款；双方注销房屋预告登记；最后开发商将剩余房款（扣除贷款、违约金等）退款给被告。本案顺利结案。

相关法律法规

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十一条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

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