房屋买卖合同签订后发现承重墙被拆除，买方可否主张解除合同？
作者：未知时间：2025-07-03
签订买房合同后却发现
房屋的部分承重墙已被拆除
卖方虽然恢复了承重结构
但房屋的空间布局与结构都发生了变化
买方可以要求解除合同并返还购房款吗？
近日，上海市普陀区人民法院（以下简称普陀区人民法院）审理了一起房屋买卖合同纠纷案件。
陈女士与陆先生经中介居间，于2024年9月签订了《房屋买卖合同》，约定陈女士以170万元购买陆先生位于某小区的一套房屋。签约时，陈女士未查看房屋产证及房屋原始结构。签约次日，陈女士向陆先生支付了首笔款项8万元。
几日后，陈女士携装修人员前往房屋实地查看，准备进行装修设计。装修人员告知陈女士，根据其多年装修经验，该房屋卧室与阳台间原本应当有部分承重结构，但现已被拆除。陈女士随即向小区物业核实，物业确认该情况属实后，向陆先生出具整改通知书。接到通知后，陆先生对承重结构进行了修复，并委托专业机构进行了安全检测。
陈女士认为，尽管现在房屋承重结构已被修复，但整体布局已与其看房时发生了变化，卧室面积也因此减少，无法满足其订立合同时的目的和预期。陆先生在签约前未披露房屋承重结构变动这一重要瑕疵，构成根本违约，遂诉至法院请求解除房屋买卖合同，要求陆先生返还已付的8万元并赔偿损失。
陆先生认为，其十余年前购入该房屋时，承重结构就已被拆除，不存在隐瞒行为，且收到整改通知后已经及时修复并通过安全检测，合同应继续履行。
人民法院经审理认为，房屋承重墙被拆除对房屋的安全性和房屋布局均有影响，属于房屋出售时应当披露的重要信息。陆先生作为房屋产权人，未向陈女士披露房屋承重结构被拆除这一瑕疵，构成违约。其后，陆先生对承重结构进行了修复并通过了安全检测，故陆先生的违约行为并不必然导致陈女士合同目的无法实现。但被拆除的承重结构恢复后，房屋的空间布局与结构，均与陈女士签订房屋买卖协议时发生变化，陈女士主张解除合同具有事实和法律依据，合同解除后陆先生应当向陈女士返还已支付的合同款项。
房屋的承重结构关乎建筑结构的稳定性和整体安全性，交易时应确保标的物不存在安全隐患。房屋出售方应全面告知、披露房屋的相关情况；而对于购房者来说，亦应对合同约定交付的标的物全面了解，否则可能存在合同解除、高额赔偿甚至刑事责任的风险。
1.房屋承重结构被拆除属于重大瑕疵
根据法律规定，买卖合同中关于标的物是否存在质量瑕疵，应首先依据合同约定加以判断，若标的物不符合当事人明确约定的性质或质量标准，即构成瑕疵；若当事人未作明确约定，则应依据交易习惯、合同性质以及合同目的，判断标的物是否满足合理期待标准。
本案中，虽然陆先生与陈女士缔约时未就房屋承重结构问题作出具体约定，但根据一般交易惯例及房屋买卖合同的目的，陆先生交付的房屋应至少满足结构安全与基本使用功能的合理预期。房屋的承重结构作为建筑设计中不可或缺的承重构件，其拆除将严重影响建筑物的结构稳定性和整体安全性，可能引发墙体开裂、不均匀沉降，甚至存在倒塌风险。因此，房屋承重结构被拆除将影响房屋正常使用和安全性能，属于房屋的重大瑕疵。
2.房屋承重结构被拆除属于房屋出售时应当披露的重要信息
房屋承重结构被拆除，构成买卖标的的重大瑕疵，将导致房屋买受方在签订合同时对房屋的安全性的期待落空，守约方可以据此主张合同解除。
本案中，陆先生虽及时对房屋的承重结构进行了修复，并通过了专门机构的安全检测。但承重结构恢复，也将导致房屋空间布局发生较大的改变，与陈女士缔约前、看房时的预期不一致，在此情形下，陈女士有权选择继续履行合同或解除合同。
3.二手房买卖过程中各方应注意的问题
对于购房者而言，在购买二手房时，除应实地查看房屋现状外，还应审慎查验房屋的原始结构信息，特别是承重结构是否被擅自改动，以避免购房后因存在安全隐患或结构瑕疵引发法律纠纷。
对于卖房人而言，在装修过程中不得擅自拆改房屋的承重结构。即便已经进行了改动，也应及时修复，并在出售时如实披露房屋的实际情况，特别是涉及安全性、结构变更等关键信息，以保障交易的诚信与安全。
在当前二手房交易中，中介机构作为主要居间方，在买卖双方之间扮演着越来越关键的角色。因此，在二手房买卖中不仅买卖双方应当履行相应义务，中介机构亦不可缺位，作为交易居间方，应依法履行调查义务，协助买方核实房屋的基本情况，包括承重结构、线路、管道等重要信息。不能一味为促成交易，而忽视了对买方进行风险提示和信息披露的责任。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同
......
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
......
第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
......
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
来源：上海普陀法院
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