王某（孤寡老人）为某公有房屋的承租人。2005年1月，王某与徐某签订《房屋使用权有偿转让合同》，约定将公有房屋的使用权有偿转让给徐某，双方户籍各自迁出和迁入。后徐某向王某支付了转让费，公有房屋承租人变更为徐某，徐某户籍迁入但并未入住，该公有房屋仍由王某独自居住，且王某户籍因故未迁出。

2007年9月，该房屋被列入拆迁范围。但因在核定的拆迁期限内未拆迁完毕，拆迁期限被延长。同年11月，徐某与王某签订《承诺书》，承诺王某继续居住直至终年。2008年，双方发生纠纷，王某与徐某签订《和解协议》，约定：若系争房屋拆迁，徐某要按照拆迁协议规定的地址保证王某一室一厅独自居住的条件。若所得拆迁款不足以购买一室一厅房屋，则徐某需补贴其间差价，以保证王某的上述居住条件。2010年，茅某搬入系争房屋照顾王某。2011年，经律师见证，王某和茅某签订《遗赠扶养协议》，约定系争房屋拆迁后，王某作为房屋共同居住人，取得的各项拆迁补偿等全部由茅某继承。2012年7月，王某去世。2014年2月，因系争房屋被拆迁，徐某与某房产开发商签订《房屋拆迁补偿协议》，选择一套安置房屋作为补偿，并支付了补差款，该安置房屋的产权登记在徐某的名下。后茅某要求获得拆迁补偿利益向法院起诉，法院不予支持后其向检察机关申请监督。

本案系公有房屋（以下简称“公房”）被拆迁后拆迁补偿利益该如何分配的案件，对于王某是否享有系争公房的拆迁补偿利益并进而由茅某继承，存在一定争议。

第一种意见认为，本案的关键在于王某在拆迁过程中是否享有拆迁补偿利益。对此，应按照被拆迁公房承租人及共同居住人（以下简称“同住人”）的认定来处理，《承诺书》以及《和解协议》与王某的拆迁补偿利益认定关系不大。徐某是系争房屋的承租人；王某的户籍一直在系争公房，且实际居住于内直至去世，其已经实际居住满1年以上，符合公房同住人的条件，应享有拆迁补偿利益。茅某作为王某遗产的受遗赠人，有权继承王某关于系争公房的相关拆迁补偿利益。

第二种意见认为，本案拆迁补偿利益的分配不同于一般的公房动拆迁案件，存在公房承租人的变更，以及公房使用权转让后原承租人户籍未迁出但仍实际居住的问题。因此，双方签订的《房屋使用权有偿转让合同》《承诺书》以及《和解协议》等，均与系争公房拆迁补偿利益的分配存在关联。本案中王某户籍虽在系争公房内，且已经实际居住1年以上，具有“同住人”的形式和外观，但该形式和外观来源于徐某允许王某居住在系争房屋的承诺与保障，且该保障以王某在世为前提，其并非真正意义上的同住人，因此无法享有系争公房的拆迁补偿利益，进而，茅某作为受遗赠人，亦无法继承相关利益。

对于上述分歧，笔者赞同第二种意见。本案为公房使用权转让后原承租人继续居住的拆迁补偿利益认定问题，涉及公房使用权转让关系以及公房被拆迁后拆迁补偿利益的分配认定，需在厘清双方之间法律关系的基础上，重点考察公房拆迁后补偿利益的获偿主体，进而准确分配系争公房被拆迁后的补偿利益。

（一）公房使用权转让后的法律关系厘清

区分于私有房屋和商品房，公房是历史发展阶段的产物，具有一定的特殊性。具体而言，公房的产权归属于国家或集体所有，承租的单位或个人按照政府规定租金标准，与公房产权人或者管理人建立租赁关系，进而享有公房的使用权。虽然其不同于所有权住房，但公房的使用权也可以进行市场化交易，变更为与原始承租人无家庭关系的个人。即在满足一定条件并办理相关手续后，公房的使用权可以进行转让。转让后，公房的使用权人发生变更，受让人成为公房的新承租人。

为保障公共利益，维护被拆迁人的居住等合法权益，对于被拆迁的房屋，国家会给予被拆迁人一定补偿，房屋拆迁补偿的主要目的在于防止被拆迁人的财产利益因拆迁行为而减少。对于公房而言，考虑到因房屋被拆迁所带来的居住影响，承租人自然属于拆迁补偿利益的受偿对象，但除此之外，因同住人对被拆迁房屋存在居住依赖，故而同住人也被纳入到受偿主体中，共享公房的拆迁补偿利益。与承租人不同，同住人的拆迁利益因附随居住而享有，与被拆迁公房具有极强的关联性。因此，在分配拆迁补偿利益时，认定同住人需要满足一定的条件。以上海地区为例，同住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活1年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。此种情形下，若公房被拆迁，同住人势必面临无处居住的困境，此时，对其补偿相应的拆迁利益具有一定的合理性。故而，在分配公房拆迁补偿利益时，承租人及同住人的认定便成为此类案件的焦点。

具体到本案，系争公房被拆迁，享有拆迁补偿利益的应为系争公房的承租人及其同住人。但本案不同于一般的公房动拆迁案件，存在公房使用权转让及居住承诺保障、遗赠等多重法律关系。因此，判定享受拆迁补偿利益主体的前提，应先厘清系争公房拆迁中涉及的各种法律关系。本案中，王某为系争公房的原承租人，与徐某签订《房屋使用权有偿转让合同》，将系争公房的使用权转让给徐某，双方之间形成了公房使用权转让关系。后，由于王某系孤寡老人，并无他处住房，王某户籍并未迁出系争公房，为化解矛盾纠纷，徐某与王某又相继签订了《承诺书》与《和解协议》，内容涵盖允许王某居住在系争公房内直至终年以及系争公房拆迁后，徐某保证王某一室一厅的居住条件等。根据上述两份协议内容可以看出，除之前的公房使用权转让关系外，王某与徐某之间又形成了关于居住保障的承诺，即在系争公房被拆迁前，徐某保证王某一直居住在系争公房内；若系争公房被拆迁，徐某则保证王某相关条件下一室一厅的居住条件，直至王某终年为止。此后，因照顾养老等原因，王某与茅某签订《遗赠扶养协议》，茅某照顾王某并为其养老送终，王某承诺其关于系争公房所得的拆迁补偿利益由茅某继承。就此，王某与茅某之间形成了遗赠扶养关系。综上，在系争公房被转让后，形成了多种法律关系。认定本案系争公房拆迁补偿利益的受偿主体，亟需从这些法律关系入手，准确认定系争公房的承租人和同住人。

（二）公房使用权转让后多重法律关系下各协议的效力

依法成立的合同，系双方真实的意思表示，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定，履行各自的义务。除特殊情形外，合同主体具有民事行为能力、意思表示真实、形式和内容合法，合同即为有效。但在司法实践中，法律关系复杂多样，除满足固有生效要件外，还需要重点考察合同签订的背景以及双方当事人的关系等，以辨析双方当事人的真实意思，准确认定合同的效力。

具体到本案，王某与徐某签订《房屋使用权有偿转让合同》，将系争公房的使用权有偿转让给徐某，相应地，徐某亦按约就使用权转让向王某支付了对价。对此，徐某已经履行了合同的相对义务，经房管部门审核且相应办理了变更承租人手续，系争公房的承租人已依法变更，故，《房屋使用权有偿转让合同》成立并生效，徐某成为系争公房的新承租人。变更承租人后，王某户籍本应迁出系争公房，但因其系孤寡老人且无他处住房可放户籍，户口并未按约迁出。为解决双方之间的纠纷，徐某向王某出具《承诺书》，承诺王某可以一直在系争公房内居住直至终年。该承诺属于徐某自愿向王某作出的为一定行为的意思表示，是对王某的居住保障。该意思表示真实，且无任何违反法律或强制法规的情形，故该承诺为有效。王某在世期间，其可以基于该《承诺书》一直居住在系争公房内。后王某与徐某又签订了《和解协议》，除重申王某可以在系争公房内居住直至终年外，还承诺若系争公房拆迁，徐某保证王某获得一室一厅的居住条件。这两份协议虽与普遍意义上的协议不同，但其以对王某的居住条件保障为基础，系徐某的真实意思表示，属于徐某对自身权利的处分，且王某对此并未提出异议或者存在相反意思的行为表示。因此，对该份《承诺书》及《和解协议》的效力应予肯定。王某去世前，其与茅某签订了《遗赠扶养协议》，约定死后所有遗产由茅某继承。遗赠扶养协议是身份行为与财产行为的结合，系双方法律行为，只有在遗赠方和扶养方双方自愿协商一致的基础上才能成立。凡不违反国家法律规定、不损害公共利益、不违反社会主义道德准则的遗赠扶养协议即具有法律约束力。本案中，该份遗赠扶养协议属于王某与茅某协商一致的结果，系双方真实的意思表示。协议中约定，茅某对王某履行养老送终的义务，进而王某去世后，其遗产由茅某继承。该约定并不存在违反法律法规以及违背公序良俗的情形。因此，该份《遗赠扶养协议》为有效，若王某在系争公房拆迁中获有相关拆迁补偿利益，则可以由茅某继承。

综上所述，系争公房使用权被转让后，各种法律关系下涉及的协议效力均可被确定。因而，拆迁补偿利益分配问题即转化为系争公房使用权转让后的拆迁补偿利益受偿主体认定问题。

（三）公房使用权转让后继续居住的拆迁补偿主体

拆迁补偿款具有一定的福利和保障性质，分割时应考虑受偿主体享有的所有权、同住权等情况，结合贡献大小，合理确定受偿主体。在公房被动拆迁案件中，公房的承租人和同住人均可以获得拆迁补偿利益。公房承租人获得拆迁补偿利益源于对被拆迁房屋的承租权，实际上获得的是被拆迁房屋所占有范围内土地使用权的价值，其与公房所有权人为租赁关系，属于实际对被拆迁公房具有使用权利的主体，故而其可以获得公房拆迁补偿利益。而同住人获得拆迁利益源于对被拆迁公房的居住依赖，其所居住的公房被拆迁后，将面临无房可住的困境，因而为保障其居住利益，允许同住人获得被拆迁公房的拆迁补偿利益。因承租人需登记在册，认定相对较为容易，故而在实践中，公房动拆迁纠纷的争议焦点以同住人认定为主。

对于公房原承租人将使用权转让后，基于与新承租人签订合同等契约行为获得居住条件且户籍暂未迁走的情形，此时，涉及同住人实质条件与形式外观的判定。对此，应根据案件实际情况，不能因当事人具有“同住人外观”即将其认定为同住人，要根据契约行为的内容与履约情况综合判断，立足于个案的实际情况，既要满足“同住人外观”的形式要件，还应符合“同住人内涵”的实质条件。从表面规定看，同住人系在被拆迁房屋处有常住户口，并实际居住生活1年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但究其根本，同住人获得拆迁补偿利益的原因在于国家或集体给予其的居住保障，该居住保障依附于被拆迁公房，属于公房被拆迁的延伸权利和保障性补偿，其与被拆迁公房密不可分。若仅对于居住存在承诺，与被拆迁公房的特定依赖不大，则该居住承诺并非专属于同住人的居住保障，此时，其并非属于同住人，也就无法获得被拆迁公房的拆迁补偿利益。本案涉及公房使用权转让、居住保障协议以及遗赠扶养协议等多重关系，与一般意义上的拆迁补偿主体认定不同，需要结合案件的具体情况，综合认定系争公房的承租人和同住人。首先，按照《房屋使用权有偿转让合同》的约定，王某将系争公房的使用权有偿转让给徐某，徐某就此支付了房屋使用权转让费并按规定变更为系争公房的新承租人。此时，徐某作为系争公房的承租人，在系争公房被拆迁时，享有拆迁补偿利益。而按约定，王某的户籍本应迁出系争公房，但其并未迁走。若王某按约将户籍迁出系争公房，则不会存在同住人认定问题，此种情况下，王某自然不能享有拆迁补偿利益。反观实际情况，王某户籍一直在系争公房内，其本身即属于违约，对于违约的王某而言，不应对其有拆迁补偿利益的倾斜。其次，本案中，虽王某的户籍在系争公房内，并一直居住到去世，看似符合同住人条件，但其实王某的“同住人外观”来源于徐某对其的居住保障，系徐某对本应迁走户籍的王某的居住承诺，该承诺属于普通的居住保障，与系争公房的依赖性不大，该居住保障以王某在世且需要居住为前提。王某去世后，该承诺保障也随之消除，故王某不属于一般意义上的“同住人”。再次，对动拆迁房屋给予拆迁补偿利益的本意在于保障承租人及同住人的居住条件，缓解其因动拆迁带来的居住困难。同住人的动迁利益来源于对被拆迁房屋的居住依赖。本案中，系争公房的承租人已由原承租人王某变更为徐某，且本案拆迁时间较长，签订房屋拆迁补偿协议时王某已经离世，王某对系争公房的居住依赖已消失，已不需要再保障其居住条件。最后，《承诺书》与《和解协议》的本意在于保障王某的居住条件，并非承诺给予王某相应的房屋产权，且王某于签订房屋拆迁补偿协议前去世，在系争公房的《房屋拆迁补偿协议》中也并未约定王某的补偿份额，因此王某并不享有系争公房的拆迁补偿利益。继而，茅某作为受遗赠人，亦无法继承相关拆迁补偿利益。故检察机关对茅某的监督申请，未予支持。经释法说理后，该案已息诉。