【案情简介】

      2023 年 4 月，包某（原告，卖方）与崔某、王某（被告，买方）签订《房地产买卖合同》，约定：

• 包某将青浦区某房屋（含地下附属面积）出售给被告，合同约定房款 450 万元，另需支付装修补偿款 172.5 万元，总交易价 622.5 万元；
• 被告需在合同签订后 1 日内支付定金 25 万元，2023 年 8 月 2 日前完成网签，2023 年 9 月 2 日前办理过户；
• 若被告无正当理由单方解除合同，需支付总房价 20% 的违约金（即 124.5 万元），且违约方需承担守约方的律师费、担保费等维权成本。

合同签订当日，被告通过银行转账 24 万元（附言 “房款”）、支付宝转账 1 万元，合计支付 25 万元。包某为促成交易，已将房屋挂牌价从 660 万元降至 622.5 万元，并同意被告先出售自有房屋再完成网签。

     2023 年 7 月 31 日，临近网签日，被告在微信中明确表示：“房子卖价太低，手里钱凑不够，没办法买了”。包某主动提出 “可协商降价，各让一些”，但被告仍以 “凑不出钱” 为由拒绝继续交易。

     2023 年 8 月，包某委托律师起诉，支付律师费 6 万元，并为申请财产保全支付担保费 3000 元。诉讼中，因双方对房屋贬值损失有争议，经包某申请，法院委托评估机构对房屋价值进行评估：2023 年 8 月 24 日（合同解除关键节点）房屋市场价为 599.4 万元，较 622.5 万元的交易价贬值 23.1 万元；2023 年 12 月 18 日市场价进一步降至 520.5 万元。

     包某诉请：1. 确认合同解除；2. 被告支付违约金 124.5 万元；3. 被告承担律师费 6 万元、担保费 3000 元。被告辩称：1. 同意解除合同，但认为解除时间应为 2023 年 7 月 31 日（首次提出不买时）；2. 涉案合同是 “预约合同” 而非正式买卖合同，不应按 20% 标准付违约金，且违约金过高，请求调整至 5 万元；3. 律师费、担保费非必要损失，不应承担。

【法院审理】

     本案的核心争议焦点有三：一是涉案合同是否为正式买卖合同；二是合同解除时间如何确定；三是约定的 124.5 万元违约金是否过高，应如何调整。

    法院结合证据与法律规定，逐一作出认定，尤其在违约金调整环节，详细阐述了 “综合定责” 的逻辑：

1. 先明确合同性质与解除时间：为违约金计算奠定基础

• 合同性质

  ：涉案合同明确约定了房屋坐落、总价款、付款方式、过户时间、违约责任等核心条款，且被告已支付定金，完全具备正式买卖合同的要件，故被告主张 “预约合同” 的辩解不成立，合同合法有效。

• 解除时间

  ：被告虽在 2023 年 7 月 31 日提出不买房，但包某当时明确拒绝解除并提出协商方案，合同并未即时解除；直至 2023 年 8 月 24 日，法院将起诉状副本送达被告，被告知晓包某的解除诉求，此时合同解除条件成就，故认定解除时间为 2023 年 8 月 24 日（以 “违约方知晓守约方解除意愿” 为节点）。

2. 再综合五大因素，调整违约金数额

    法院认为，根据《民法典》第五百八十五条，“约定的违约金过分高于造成的损失的，法院可适当减少”，而判断 “是否过高” 需结合以下因素综合考量：

    最终，法院综合以上因素作出判决：

1. 确认《房地产买卖合同》于 2023 年 8 月 24 日解除；
2. 被告需支付违约金 45 万元（覆盖 29.4 万元实际损失 + 15.6 万元适度惩戒），因被告已支付的 25 万元定金可抵扣违约金，故被告还需补付 20 万元；
3. 驳回包某要求支付 124.5 万元违约金及单独主张律师费、担保费的诉求（已将该部分损失纳入 45 万元违约金总额）。

【说法】

     结合本案及《民法典》第五百八十五条的规定，张律提醒大家，无论是买房还是卖房，在约定违约金、处理违约纠纷时，都要重点关注 “违约金综合确定的五大核心因素”，避免陷入 “约定高违约金就一定能全额获赔” 的误区：

1. 签合同时：约定违约金要 “合理挂钩损失”，别盲目定高

• 建议在合同中明确 “违约金的计算基数”（如 “总房款” 需注明是否包含装修款、车位款），并约定 “损失范围”（如包含房屋差价损失、律师费、诉讼费等），避免后续对 “总房价”“损失构成” 产生争议；
• 不建议约定远超合理范围的违约金（如 50% 总房款），即便约定，法院也会按 “弥补损失 + 适度惩戒” 的原则调整，反而可能因 “约定过高” 浪费维权精力。

2. 遇违约时：守约方要及时固定 “损失证据”，为违约金主张铺路

• 若房屋贬值，需及时申请评估，以 “合同解除时”（而非起诉时或判决时）的房屋市场价作为计算贬值损失的依据（本案中法院未采纳 12 月的更低评估价，就是因为解除时间为 8 月）；
• 保留维权成本凭证，如律师费发票、担保费发票、评估费发票等，这些都属于 “实际损失”，可纳入违约金计算范围；
• 留存违约方的 “过错证据”，如微信聊天记录、书面解约通知等，证明违约方系 “无正当理由毁约”，而非因政策变化、房屋质量问题等合理事由。

3. 诉讼中：理性看待 “违约金调整”，避免过度维权

• 若约定违约金是实际损失的 3 倍以上，大概率会被法院调整，建议按 “实际损失 + 30% 以内的惩戒幅度” 主张诉求，提高获赔概率；
• 若合同履行进度较浅（如仅付定金），不要期待按 “总房款 20%” 全额获赔，法院会结合 “已付款比例、交易推进程度” 酌情降低；
• 若违约方有客观困难（如突发疾病、市场重大波动），但无恶意，可适当让步协商，避免因 “硬刚” 导致维权周期拉长，损失进一步扩大。

      总之，违约金的核心功能是 “弥补损失”，而非 “惩罚对方”。无论是签订合同还是处理纠纷，都要围绕 “合理、有据” 展开，才能在维护自身权益的同时，获得法院的支持。若遇类似纠纷，建议及时整理损失证据、违约证据，咨询专业律师制定维权方案，避免因 “盲目主张高违约金” 导致诉求无法实现。