《婚姻法解释三》的理解与适用（二）

　　——婚前一方支付首付款婚后共同还贷的房屋产权如何认定

　　《婚姻法解释三》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

　　上海婚姻律师解读：

　　根据婚姻法解释三该条规定，婚前一方签合同按揭贷款购房，并支付首付款，婚后共同还贷，产权登记在首付款支付方名下，离婚时的处理：

　　一、双方能达成协议的，按协议处理。

　　二、达不成协议的，房产归产权登记方，尚未还的贷款为产权登记方个人债务，由产权登记方就婚后共同还贷所支付款项和增值部分补偿另一方。但该补偿方式和标准如何把握，尚未明确。对此，上海婚姻律师认为：

　　1、财产增值补偿如夫妻双方能达成协议，按协议处理，以体现民事意思自治。

　　2、若达不成协议，首先，应当按市场价而对房屋总价值进行评估，结合婚前首付款额和婚后共同还贷金额的比例，进行科学、合理补偿，不能简单以原购房价为依据补偿。但，这种方法对于已取得房产证的房屋可行，而对于尚未取得房屋产权的房屋，双方对补偿又达不成协议，因无房产证则不宜适用评估。因为，按照婚姻法解释解释二第二十一条之规定，离婚时对尚未取得所有权的房屋有争议或尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，法院不宜判决房屋的所有权归属。归属不宜判决，当然补偿也不宜判决了。而且，实践中评估无房产证的房屋有难度。因此，应当告知当事人在房屋产权证办理以后另行起诉要求补偿。