【案件基本信息】

1.裁判书字号上海市虹口区人民法院(2023)沪0109民初8729号民事判决书2.案由：房屋买卖合同纠纷3.当事人原告：朱某被告：吴甲第三人：吴乙、吴丙、吴丁【基本案情】朱某系吴乙、吴丙、吴丁之母，吴甲系吴丁之女。201室房屋（以下简称系争房屋）产权原登记在朱某名下。2022年6月22日，朱某（出卖人、甲方）与吴甲（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定朱某将系争房屋出售给吴甲，双方未通过经纪机构居间介绍，转让价款为150万元，付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定等内容。该合同中交房时间处空白、违约责任处空白、房款支付方式与期限（附件三）处空白。双方约定于2022年7月15日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。审理中，吴甲提供证人证言，证明在2022年6月22日当天，证人与吴甲陪同朱某共同至房地产交易中心办理系争房屋过户，朱某曾与证人提到其愿意将房屋赠与吴甲，朱某、吴甲曾在交易窗口咨询工作人员关于房屋赠与事宜的税务问题。合同签订后，吴甲未向朱某支付房款。2022年6月30日，该系争房屋核准登记在吴甲名下。系争房屋长期由朱某居住使用至今。2022年7月，吴乙、吴丙、吴丁先后出具《承诺书》，载明：承诺人自愿放弃对系争房屋的继承权，按房屋产权人朱某的意愿，此房归孙女吴甲一人所有。为了补偿三个子女放弃继承权，吴甲一次性补偿三个子女人民币各25万元整（以银行转账形式），之后将不存在任何经济补偿和房屋的继承权。嗣后，吴甲分别向吴乙、吴丙支付25万元，向吴丁支付18万元。审理中，吴甲承诺，其愿意将系争房屋由朱某居住至百年，并为老人养老送终。考虑到亲情，其亦愿意一次性再补偿朱某10万元。

【案件焦点】

1.本案中朱某、吴甲的房屋买卖行为是否为其真实意思表示，吴甲是否应向朱某支付购房款；
2.如非双方真实意思表示，通谋虚伪意思表示如何认定，其隐藏的真实意思表示如何认定；3.本案涉及九旬老人的以房养老协议，如何在裁判中最大限度保护老年人的合法权益。

【法院裁判要旨】

上海市虹口区人民法院经审理认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。所有权人对自己的不动产，依法有权处分。朱某与吴甲签订了《上海市房地产买卖合同》，但该合同就房款支付、房屋交付及违约责任等条款均未作约定，且朱某在未收到任何房款的情况下就将该房屋过户至吴甲一人名下，朱某也未提供证据证明其曾向吴甲催讨过房款，即使朱某与吴甲系祖孙关系，房屋买卖仍属大宗商品交易，上述情况不符合房屋买卖行为常理，难以认定朱某有向吴甲出售房屋的意思表示。结合朱某的三名子女吴乙、吴丙、吴丁在系争房屋交易完成后向吴甲出具《承诺书》中的“按房屋产权人朱某的意愿，此房归孙女吴甲一人所有”“为了补偿三个子女放弃继承权”等内容，吴甲亦向吴乙、吴丙各支付25万元，向吴丁支付18万元的事实，法院认为朱某实际的意思表示系将系争房屋赠与吴甲的盖然性较高。因此，综合分析本案事实，可以认定系争房屋买卖合同系虚假意思表示，该合同应属无效。而隐藏行为应为赠与行为，隐藏行为应属有效。自系争房屋过户以来，房屋仍由朱某居住使用，审理中吴甲自认朱某将房屋赠与吴甲系基于吴甲承诺由其负责赡养朱某，故本案中的赠与行为可认定为附义务的赠与，赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。吴甲在本案审理中亦再次承诺将按照约定履行义务，对朱某尽到赡养义务并养老送终，且愿意将房屋由朱某居住至百年，并愿意一次性再补偿朱某10万元，故赠与系争房屋亦并未导致朱某的利益受到侵害。综上，吴甲愿意就本案一次性再补偿朱某10万元，属于对自身权利的处分，法院予以确认，对朱某的其他诉讼请求本院不予支持。
上海市虹口区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第六百五十七条、第六百六十一条之规定，判决如下：
一、吴甲于判决生效之日起30日内支付朱某案涉201室房屋折价款10万元；
二、驳回朱某的其他诉讼请求。
宣判后，双方当事人均未提出上诉，本判决现已生效。

【法官后语】

近年来，在亲属之间的房屋买卖行为中，名为买卖实为赠与的现象较为常见，实践中将其称为“以房养老”。当家庭关系发生变化之后，往往就房屋归属问题产生纠纷。故亲属间的房屋买卖行为是否为通谋虚伪行为的认定成为司法实践中的一个难点。本案中，如何探究原、被告双方的真实意思表示以及如何保护老年人的合法权益是本案依法判决、取得良好社会效果的关键。
 

一、通谋虚伪意思表示的认定
（一）问题的提出
通谋虚伪表示，是指行为人与相对人串通，作出与真实意思不一致的意思表示，双方一致同意仅仅造成订立某项法律行为的表面假象，实际上并不希望相关行为发生法律效力。《中华人民共和国民法通则》（已失效）和《中华人民共和国合同法》（已失效）没有通谋虚伪意思表示的直接规定，有关案件主要依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条处理。《中华人民共和国民法总则》（已失效）第一百四十六条第一次对通谋虚伪行为和隐藏行为进行了明确规定，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条原文保留。依照该条第一款，行为人与相对人基于虚假意思表示实施的虚假行为无效，依照该条第二款，含有真实意思表示的隐藏行为的效力依照有关法律规定处理。
（二）构成要件
第一，行为人具有意思表示。第一要件以当事人之间存在意思表示为前提，司法实践中可以加强对当事人意思表示的探究，防止出现当事人不存在意思表示仍进行通谋虚伪行为的认定的情况。
 

第二，外部行为与内心真意不一致。

第二要件着重论证表示与真意的一致性，以当事人客观行为为基础，结合主观思想，限定解释通谋虚伪行为的范围，避免出现对当事人意思表示认定不清，从而侵害当事人意思自治的情形。这一要件也是区别其他恶意串通、合法形式掩盖非法目的等概念的关键点。

第三，相对人明知行为人的外部行为与内心真意不一致。只有在当事人对于非真意共同追求时，在尊重当事人意思自治的情形下，该法律行为才会被认定为无效。如果其中当事人对非真意不知情，那么就不属于通谋虚伪行为，而是构成单方虚伪行为或者欺诈等其他情形。
（三）法律效力
从意思自治角度来看，当事人之间作出通谋虚伪行为，就应当承担通谋虚伪表示无效的后果，这是尊重当事人意思自治的结果。通谋虚伪表示在当事人之间的效力是无效的。通谋虚伪的成立不要求第三人的存在，但是当该法律关系中存在善意第三人时，其效力问题又与第三人信赖利益产生冲突。为保护交易安全，我国学理界多持相对无效说，认为表意人和相对人不得以无效对抗善意第三人。
（四）证明责任及证明标准
主张依民事法律行为的内容履行义务的当事人须就民事法律行为的缔结负担证明责任，故主张构成通谋虚伪表示的当事人须就通谋虚伪表示的构成要件负担证明责任。
面对民事诉讼中出现的法律行为无效或证据不充分的情况，实践中通用的证明标准是高度盖然性标准。法官结合全案证据综合分析，结合自由心证的综合判断和评估，较为合理及真实地还原了当事人的真意。
本案中，朱某与吴甲签订了《上海市房地产买卖合同》，但该合同就房款支付、房屋交付及违约责任等条款均未作约定，且朱某在未收到任何房款的情况下就将该房屋过户至吴甲一人名下，朱某也未提供证据证明其曾向吴甲催讨过房款，即使朱某与吴甲系祖孙关系，房屋买卖仍属大宗商品交易，上述情况不符合房屋买卖行为常理，难以认定朱某有向吴甲出售房屋的意思表示。结合朱某的三名子女吴乙、吴丙、吴丁在系争房屋交易完成后向吴甲出具的《承诺书》中的内容，吴甲亦向吴乙、吴丙、吴丁支付承诺书中对应款项的事实，朱某实际的意思表示系将系争房屋赠与吴甲的盖然性较高。因此，可以认定系争房屋买卖合同系虚假意思表示，该合同应属无效。而隐藏行为应为赠与行为，隐藏行为应属有效。

二、综合认定真实意思表示应为“附义务的赠与”
规则之下，亦有温度。本案原告系一名九旬老人，老年人是社会的弱势群体，保障其合法权益不受侵犯是全社会共同的责任。房屋系老年人养老之根本，让老人老有所依、老有所住是中华民族敬老、爱老、助老的传统美德的体现。
结合本案查明事实，自系争房屋过户以来，房屋仍由朱某居住使用，审理中吴甲自认朱某将房屋赠与吴甲系基于吴甲承诺由其负责赡养朱某，故本案中的赠与行为可认定为附义务的赠与，赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。本案经过多次与当事人尤其是被告沟通交流后，吴甲在本案再次承诺将按照约定履行义务，对朱某尽到赡养义务并养老送终，且愿意将房屋由朱某居住至百年，并愿意一次性再补偿朱某10万元，故赠与系争房屋亦并未导致朱某的利益受到侵害，本院判决最终使老人最基本的养老得到一定保障。

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