根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）与司法解释的最新规定，夫妻一方未经另一方同意，把夫妻共同共有的房屋擅自出售给第三人的，关于该房屋买卖合同的效力与房屋产权归属需要根据以下因素界定：

• 夫妻一方是否事前知晓或事后同意另一方出卖共有房屋；

• 购买房屋一方是否善意，即买方能够证明其对卖方的房屋处分权具有合理信赖；

• 买方是否已支付购房款；

• 买卖双方是否已办理房产过户登记。

对于善意买方最终无法获得房屋的救济，《民法典》第五百七十七条给出了答案，即善意买方有权请求卖方退还已支付的购房款及相应利息，并要求卖方承担违约与损失赔偿责任。

特别值得关注的是，实务中不乏出现共有产权人利用特殊家庭关系所具有的外观信赖与购房者签订房屋买卖合同，又因房价节节攀高，以共有产权人之一不知晓或不同意出售房屋为由要求解除房屋买卖合同，该类案件的裁决以《民法典》颁布为分水岭呈现了不同的结果。在《民法典》颁布前，在买方无法证明共有产权人全体知晓共有房屋出售并同意出售的情况下，司法实务基于对房屋产权人的物权保护，一般认定二手房买卖合同无效，该房屋产权仍归卖方所有。但买方失去的交易机会、潜在损失等往往难以通过法律所能够支持的违约责任或损失赔偿得到全面保护；而《民法典》颁布后，在善意的买方已支付房屋对价且已办理房产登记的情况下，现行法律规定对保护善意买方的信赖利益作出明确规定，即该等情况下，二手房买卖合同有效，房屋产权最终归买方所有，共有产权人存在擅自处分房屋的，其所涉损失赔偿由共有产权人另案处理。

【关联法条】

《民法典》第一百七十二条、第二百一十五条、第三百一十一条

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十八条

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第二条

根据现行法律规定，对于拒不履行房屋过户手续的卖方，买方可以提出如下权利主张：

1、要求卖方继续履行合同义务，即协助买方办理房产过户登记。在卖方继续履行合同义务的同时，卖方还须赔偿买方因此受到的损失。

2、主张解除房屋买卖合同，请求卖方承担无法交付房屋的违约责任并赔偿买方因此受到的损失。

上述“买方损失”一般指，在房地产市场价格走高的情况下，因房屋买卖合同终止导致买方预期房产增值收益的丧失或重置成本的提高，也即房屋合同价与合同终止时市场价的差额，可参照以下方式确定：

• 买卖双方协商确定；

• 协商不成的，比照类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差额；

• 无类似房屋比照的，通过专业机构评估对房屋进行市场价值评估。

【关联法条】

《民法典》第五百七十七条、第五百八十三条

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第六条

户籍迁移难已成为特别值得关注的房屋交易实务问题，不少人为此一筹莫展。根据《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定“户口登记工作，由各级公安机关主管”，故户籍迁移不属于人民法院民事案件的处理范围，也即目前尚不能通过司法程序达到强制迁出卖方户籍的目的，而仅能通过司法程序追究卖方逾期迁出户籍的违约责任。

【关联法条】

《民法典》第五百七十七条、第五百八十三条

实操建议

1、购买二手房前先核实该房屋现有的户籍登记情况，对于户籍登记非卖方本人的房屋需谨慎购买；

2、约定卖方的户籍迁出义务，将户籍迁出时间尽可能前置，或将卖方的户籍迁出义务与买方的房款支付义务挂钩；

3、设置卖方逾期迁移户籍的违约责任；

4、在购买学位房时，要格外注意该房屋是否附有入学额度，并将此作为房屋买卖合同签订、购房价款的考量因素，就入学额度的相关权益建议予以明确约定。

“一房二卖”指卖方就同一房产与两个买方（房屋买卖合同订立在先的简称“第一买方”；订立在后的简称“第二买方”）分别订立房屋买卖合同的行为。根据现有司法判例，常见的“一房二卖”裁判类型汇总如下：

如上表显示，一房二卖型交易中的房屋产权归属需综合考量第二买方主观是否善意、房屋产权登记情况、房屋实际交付情况等要素，根据个案情况界定。其中，当第二买方为善意时，重点需关注其是否已经进行房屋产权变更登记，如已登记，其将构成善意取得，即便在房屋交付给第一买方的情况下，一般而言由第二买方获得产权。

那么对于房屋买卖合同有效但实际未最终能取得房屋所有权的买方，《民法典》第五百七十七条亦给出了权利保护，即第二买方有权请求卖方退还已支付的购房款及相应利息，并要求卖方承担违约与损失赔偿责任。

【关联法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条

《民法典》第二百二十一条 

实操建议

为避免出现“一房二卖”的情况，本律师团队有以下几点建议：

• 进行预告登记：买方可以在办理房屋产权登记前，通过办理预告登记维护自己的债权利益。预告登记后，卖方处分房屋的，不发生物权效力。预告登记可谓一记将“一房二卖”扼杀在摇篮里；

• 设置违约与损失赔偿责任：在房屋买卖合同中对卖方擅自终止房屋买卖合同与无法向买方交付房屋的行为设置严苛的违约与损失赔偿责任；

• 缩短合同履行节点：房屋买卖合同约定的房屋登记和交付时间周期不宜过长。

该房屋买卖合同部分有效，其中针对产权房的买卖约定有效，针对违章建筑的买卖约定无效。

该房屋买卖合同中关于违章建筑的交易条款，因违反《民法典》《土地管理法》等关于禁止非法占用土地、建设违章建筑物和其他设施之法律强制性规定而无效；关于产权房的交易条款，因符合买卖双方的真实意愿且不违反法律、行政法规的强制性规定而有效。

根据最高人民法院公报案例的裁判观点，当产权房加建违章建筑之情形下，卖方负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买方同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，卖方应按诚实信用原则将房屋交付买方，并于买方将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

【关联法条】

《民法典》第二百一十五条

实操建议

1、建议买方在签订房屋买卖合同前，审查房屋不动产登记簿与房屋的现实状态是否一致，谨慎购买登记与现实状态不一致、房屋产权不明晰且附有违章建筑的房屋。

2、对于不动产登记簿与现实状态不一致的房屋交易，建议买卖双方就房屋买卖合同价款进行协商时充分考虑该情况并制定对应的条款；对于加建违章建筑的房屋交易，建议在合同中对违章建筑的拆除责任与拆除费用承担予以明确约定。

3、注意交易附有违章建筑的房屋交易，即便在合同对此有约定解决办法的情况下，仍具有无法办理过户手续的风险。

根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）与司法解释的最新规定，夫妻一方未经另一方同意，把夫妻共同共有的房屋擅自出售给第三人的，关于该房屋买卖合同的效力与房屋产权归属需要根据以下因素界定：

• 夫妻一方是否事前知晓或事后同意另一方出卖共有房屋；

• 购买房屋一方是否善意，即买方能够证明其对卖方的房屋处分权具有合理信赖；

• 买方是否已支付购房款；

• 买卖双方是否已办理房产过户登记。

对于善意买方最终无法获得房屋的救济，《民法典》第五百七十七条给出了答案，即善意买方有权请求卖方退还已支付的购房款及相应利息，并要求卖方承担违约与损失赔偿责任。

特别值得关注的是，实务中不乏出现共有产权人利用特殊家庭关系所具有的外观信赖与购房者签订房屋买卖合同，又因房价节节攀高，以共有产权人之一不知晓或不同意出售房屋为由要求解除房屋买卖合同，该类案件的裁决以《民法典》颁布为分水岭呈现了不同的结果。在《民法典》颁布前，在买方无法证明共有产权人全体知晓共有房屋出售并同意出售的情况下，司法实务基于对房屋产权人的物权保护，一般认定二手房买卖合同无效，该房屋产权仍归卖方所有。但买方失去的交易机会、潜在损失等往往难以通过法律所能够支持的违约责任或损失赔偿得到全面保护；而《民法典》颁布后，在善意的买方已支付房屋对价且已办理房产登记的情况下，现行法律规定对保护善意买方的信赖利益作出明确规定，即该等情况下，二手房买卖合同有效，房屋产权最终归买方所有，共有产权人存在擅自处分房屋的，其所涉损失赔偿由共有产权人另案处理。

【关联法条】

《民法典》第一百七十二条、第二百一十五条、第三百一十一条

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十八条

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第二条

根据现行法律规定，对于拒不履行房屋过户手续的卖方，买方可以提出如下权利主张：

1、要求卖方继续履行合同义务，即协助买方办理房产过户登记。在卖方继续履行合同义务的同时，卖方还须赔偿买方因此受到的损失。

2、主张解除房屋买卖合同，请求卖方承担无法交付房屋的违约责任并赔偿买方因此受到的损失。

上述“买方损失”一般指，在房地产市场价格走高的情况下，因房屋买卖合同终止导致买方预期房产增值收益的丧失或重置成本的提高，也即房屋合同价与合同终止时市场价的差额，可参照以下方式确定：

• 买卖双方协商确定；

• 协商不成的，比照类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差额；

• 无类似房屋比照的，通过专业机构评估对房屋进行市场价值评估。

【关联法条】

《民法典》第五百七十七条、第五百八十三条

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第六条

户籍迁移难已成为特别值得关注的房屋交易实务问题，不少人为此一筹莫展。根据《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定“户口登记工作，由各级公安机关主管”，故户籍迁移不属于人民法院民事案件的处理范围，也即目前尚不能通过司法程序达到强制迁出卖方户籍的目的，而仅能通过司法程序追究卖方逾期迁出户籍的违约责任。

【关联法条】

《民法典》第五百七十七条、第五百八十三条

实操建议

1、购买二手房前先核实该房屋现有的户籍登记情况，对于户籍登记非卖方本人的房屋需谨慎购买；

2、约定卖方的户籍迁出义务，将户籍迁出时间尽可能前置，或将卖方的户籍迁出义务与买方的房款支付义务挂钩；

3、设置卖方逾期迁移户籍的违约责任；

4、在购买学位房时，要格外注意该房屋是否附有入学额度，并将此作为房屋买卖合同签订、购房价款的考量因素，就入学额度的相关权益建议予以明确约定。

“一房二卖”指卖方就同一房产与两个买方（房屋买卖合同订立在先的简称“第一买方”；订立在后的简称“第二买方”）分别订立房屋买卖合同的行为。根据现有司法判例，常见的“一房二卖”裁判类型汇总如下：

如上表显示，一房二卖型交易中的房屋产权归属需综合考量第二买方主观是否善意、房屋产权登记情况、房屋实际交付情况等要素，根据个案情况界定。其中，当第二买方为善意时，重点需关注其是否已经进行房屋产权变更登记，如已登记，其将构成善意取得，即便在房屋交付给第一买方的情况下，一般而言由第二买方获得产权。

那么对于房屋买卖合同有效但实际未最终能取得房屋所有权的买方，《民法典》第五百七十七条亦给出了权利保护，即第二买方有权请求卖方退还已支付的购房款及相应利息，并要求卖方承担违约与损失赔偿责任。

【关联法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条

《民法典》第二百二十一条 

实操建议

为避免出现“一房二卖”的情况，本律师团队有以下几点建议：

• 进行预告登记：买方可以在办理房屋产权登记前，通过办理预告登记维护自己的债权利益。预告登记后，卖方处分房屋的，不发生物权效力。预告登记可谓一记将“一房二卖”扼杀在摇篮里；

• 设置违约与损失赔偿责任：在房屋买卖合同中对卖方擅自终止房屋买卖合同与无法向买方交付房屋的行为设置严苛的违约与损失赔偿责任；

• 缩短合同履行节点：房屋买卖合同约定的房屋登记和交付时间周期不宜过长。

该房屋买卖合同部分有效，其中针对产权房的买卖约定有效，针对违章建筑的买卖约定无效。

该房屋买卖合同中关于违章建筑的交易条款，因违反《民法典》《土地管理法》等关于禁止非法占用土地、建设违章建筑物和其他设施之法律强制性规定而无效；关于产权房的交易条款，因符合买卖双方的真实意愿且不违反法律、行政法规的强制性规定而有效。

根据最高人民法院公报案例的裁判观点，当产权房加建违章建筑之情形下，卖方负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买方同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，卖方应按诚实信用原则将房屋交付买方，并于买方将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

【关联法条】

《民法典》第二百一十五条

实操建议

1、建议买方在签订房屋买卖合同前，审查房屋不动产登记簿与房屋的现实状态是否一致，谨慎购买登记与现实状态不一致、房屋产权不明晰且附有违章建筑的房屋。

2、对于不动产登记簿与现实状态不一致的房屋交易，建议买卖双方就房屋买卖合同价款进行协商时充分考虑该情况并制定对应的条款；对于加建违章建筑的房屋交易，建议在合同中对违章建筑的拆除责任与拆除费用承担予以明确约定。

3、注意交易附有违章建筑的房屋交易，即便在合同对此有约定解决办法的情况下，仍具有无法办理过户手续的风险。